Características del mercado inmobiliario de rascacielos en ciudad de Panamá

Antecedentes. El análisis de fenómenos cotidianos requiere la articulación de información que en muchos casos no se encuentra estructurada o disponible de la forma en que nos sería útil para comprender el problema.

Analizar un problema utilizando herramientas geoespaciales permite responder preguntas sobre temas cotidianos. Tal es el caso de los rascacielos y su impacto en la ciudad. ¿Cómo se distribuyen los rascacielos en la ciudad de Panamá?, de estos ¿Cuáles tienen los valores de metro cuadrado más alto?, ¿existe alguna relación entre altura, ubicación y precio? ¿Qué relación tienen los rascacielos con el entorno?

Este estudio aborda un tema, del cual se han realizado escasos análisis, a pesar de la relevancia que los mismos tienen en la definición del paisaje urbano, y la forma en que influye en la estructura del mercado de suelo urbano, el precio de la vivienda y el flujo de capitales.

Especialmente en el caso de Panamá, los rascacielos se encuentran estrechamente relacionados con la imagen de Centro Financiero Internacional, e incluso con el surgimiento del mismo en la década de 1970, cuando uno de los primeros rascacielos construidos correspondió precisamente a un banco, el Banco Exterior (1975), posteriormente Torre BBVA, en el área de la Avenida Balboa.
Para el año 2013, el 74% de los rascacielos del mundo se terminaron en Asia. Solo el 3% de los rascacielos del mundo se encuentran en América Latina, según el Concilio de Rascacielos y Hábitat Urbano.

Para el caso de Panamá el boom en la construcción de edificios de gran altura inicio luego de la reversión del Canal a administración panameña, coincidiendo este momento también con los atentados de las torres Gemelas en el 2011. El cierre de este ciclo de construcción de grandes torres en el país coincide con la Crisis Financiera Mundial que se dio entre 2007 y 2011.

El clímax de este ciclo de la construcción de rascacielos se alcanzó en el 2008, momento en el que por primera vez en la historia de la ciudad aparecen como parte del skyline, edificios de más de 200 m de altura, con un total de 19 a la fecha, siendo el más alto el Trump Ocean Club (68 pisos, 293 metros), apareciendo en la posición no 116 a nivel mundial y siendo el segundo edificio más alto de América Latina (la más alta es la Gran Torre Santiago en Chile).

Los rascacielos constituyen una referencia obligada, que plasma el sentido de relevancia, conectividad global y poderío financiero de las ciudades y de las organizaciones que en ella actúan y ejercen su influencia, y desde ese punto de vista, este análisis permitirá caracterizar el fenómeno de la construcción de rascacielos en Ciudad de Panamá en términos de su evolución histórica, la distribución espacial e impacto urbano y económico.

Metodología. A partir de cartografía y datos censales, datos de páginas web de promoción inmobiliaria como Skycraper.com, Encuentra14 o CompreoAlquile se desarrolló una base de datos georeferenciada que permite incorporar datos sobre el número de pisos, valor del m2, tipo de materiales, año de construcción para más de 400 edificios de 10 pisos y más en la ciudad de Panamá.

Adicionalmente se compilaron datos sobre uso de suelo, actividades que se realizan y características socioeconómicas de la población que vive en los mismos y sus alrededores.
A partir de estos datos se construyó una matriz de indicadores con el fin de evaluar la relación entre estas construcciones y los precios de la vivienda, los ciclos económicos y el entorno urbano.

Resultados. Este tipo de análisis nos permite identificar patrones que responden de forma clara y precisa a las preguntas planteadas. El análisis de los datos del mercado inmobiliario permite establecer que: a) la altura máxima de los edificios construidos ha tenido un incremento sostenido, desde que el inicio del registro en 1979, pasando de 25 a 80 pisos en 2013; b) entre el 2001 y el 2013 la construcción de rascacielos en la ciudad de Panamá parece haber tenido un pico, que alcanzó su máximo en el 2007, con 48 rascacielos y 1,394 pisos construidos; c) los rascacielos en Panamá se distribuyen principalmente en San Francisco (46%), la Ave. Balboa, Punta Paitilla, Punta Pacífica y Costa del Este, siendo los que están frente al mar, y especialmente los que se encuentran en Costa del Este, los de mayor valor actualmente.

El precio de los apartamentos en las torres y edificios del centro de ciudad de Panamá oscila entre 105,000 a 4,1 millones de dólares, siendo el precio promedio B/ 347,344.50. Las áreas con los precios por metro cuadrado más altos se encuentran en la Ave. Balboa, Punta Pacífica y Costa del Este con valores entre 1,800 a 4,700 dólares por metro cuadrado, registrando un valor promedio para el centro de ciudad de Panamá de 1,534 dólares por metro cuadrado.

Nuestro interés es poder relacionar estos datos con dos fenómenos específicos: a) la concentración de vivienda suntuosa en el centro de la ciudad de Panamá y su relación con la expulsión de la población de ingresos bajos y medios hacia las periferias; b) la validación de análisis realizados a nivel global que relacionan las burbujas en la construcción de rascacielos con momentos de pico en la liquidez financiera y colapso económico (Skyscraper Index, Barclays, 1999: este índice señala que cuando la inversión en rascacielos toma su pico el ciclo económico se encuentra exhausto y la economía está lista para una recesión).

El uso de herramientas de análisis espacial permite la integración de fuentes dispersas de información, bajo una referencia espacial que facilita su comprensión y divulgación. El desarrollo de una base de datos de este tipo permitiría poder realizar análisis que alimenten los procesos de ordenamiento territorial y económico de la ciudad de Panamá, en un sector de vital importancia como lo es la inversión en vivienda suntuosa.

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